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疫期出租人减免租金义务情理辨析

作者:润色论文网  来源:www.runselw.com  发布时间:2020/4/29 11:59:32  

一、历史上的裁判观点

(一)支持减免租金的裁判观点

(2018)晋04民终2272号的裁判观点是“非典”疫情属于不可抗力,依法应免除承租人的租金。(2018)鲁06民终268号的是裁判观点是“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险,应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。(2004)沪一中民二(民)终字第354号的裁判观点是“非典”疫情一事众所周知,相关行业响应政府停止营业,根据公平原则应减免租金。

(二)不支持减免租金的裁判观点

(2017)吉04民终441号的裁判观点是“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力,但仍在正常的经营风险范围内,应由经营者承担。(2007)桂民终四第1号的裁判观点是“非典”疫情并不必然导致经营目的落空,不构成情势变更,即使构成情势变更,双方亦应通过合理协商,合理分担不利后果。

通过分析上述裁判观点可见,观点主要集中在“不可抗力”“情势变更”和“公平原则”三者之间。本文通过厘清法律概念,并选取了租赁合同的给付义务和风险承担角度,提出疫期出租人减免租金义务是情不免是理的观点。具体如下:

第一,新冠病毒构成不可抗力,但不可抗力免除的是民事责任,不是民事义务。

首先,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更和不可抗力属不同的法律概念,笔者认为新冠病毒构成不可抗力,故本文不涉情势变更问题。

其次,《民法总则》第180条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。然而,民事义务和民事责任是两个不同的概念,文义上民事责任是行为人违反民事义务应承担的责任,通俗讲是“第二次义务”,责任是违反义务的义务,即因不可抗力不能履行合同的,依法免除的是不能履行合同(“第一次义务”)后的违约责任(“第二次义务”),显然支付租金是“第一次义务”。

再次,《民法总则》第180条、《合同法》第117条均分别位于“民事责任”和“违约责任”篇,体系上佐证上述观点成立。况且,《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”从该条后段规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”可知,法律规定不可抗力不承担违约责任,是其因不可归责于合同的一方当事人,即不符合可归责性要件;而合同义务是基于法律规定或约定,应遵循合同严守规则,并无“可归责性”要件的适用余地。

申言之,《合同法》第117条解决的是不可抗力致使合同暂时不能履行的问题,若因不可抗力不能履行合同的救济法律规定则是《合同法》第94条和1款,不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同的规定,和第97条前段规定合同解除后尚未履行的终止履行的规定。故,租金义务的免除只能以租赁合同解除终止为前提,笔者认为做上述解释也更符合《合同法》第60条第1款规定。

最后,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发[2020]29号)第1条第4项规定:“完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。”换言之,银行免的也是逾期还款的违约责任,不是免除还款义务。另四川省高级人民法院川高法民一[2020]1号文,关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题处理中,指出出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金。承租人的合同义务系金钱给付义务,没有因疫情导致的履行障碍,一般不得免除其违约责任,但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

第二,新冠病毒疫期前出租人已交付合格的租赁物、已履行主给付义务,有权请求承租人“对待给付”即支付租金;租赁物在新冠病毒疫期不能使用的风险应当由承租人承担。

首先,《合同法》第212条的规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”王泽鉴先生认为,给付是指债之关系上特定人间的请求的特定行为[1]。即给付本质上是一种行为,具体到租赁合同就是出租人履行交付适格租赁物(一次)给付义务,可请求承租人多次、定期对待给付租金。

其次,按租赁合同的性质,承租人享有所有权四大权能中的三个,占有、使用、收益的权利,享有“买卖不破租赁”的权利,租赁物常归类于准物权;常见的抵押权,出租人也仅是处分权受限,占有使用收益权仍归属出租人。但业主和所有权人作为出租人,在租赁合同法律关系中仅剩处分权能,还是受到限制的处分权能,例如出租人行使处分权出卖租赁物,承租人依法享有优先购买权。

故,根据《民法总则》第131条规定的“权利义务一致”之规则,承租人享有所有权四大权能中的三个,加之享有出租人出卖租赁物时的优先购买权,承租人承担不可抗力导致的租赁物无“占有、使用、收益”的风险并无不妥。申言之,传统的租赁合同中,出租人已承担了租赁物不可归责于承租人的毁损、灭失风险,例如第三方引发火灾致使租赁物全损,若再承担不可抗力导致的租赁物无法“占有、使用、收益”的风险过于苛责,不符合风险和收益相匹配的规则,亦不符合比例原则和公平原则。正如有朴素法感情的前文房东所说,出租人也有房贷要还、银行更不减免贷款,承租人挣钱多时亦无义务多交租金。

经济和效率角度出发,不当的风险负担规则将束缚民间资本投资租赁市场,致使市场上租赁物有效供给减少,此对规模以上企业和中产以上人群可能影响不大,但对广大中小企业、个人工商户和普通民众正常的生产、生活将产生巨大影响。就此,还可以类比融资租赁合同的法律规定,仅因其多出的“融资性”,《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定:“承租人占有租赁物期间,租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担,出租人要求承租人继续支付租金的,人民法院应予支持。”多出的“融资性”的租赁合同,承租人在租赁物灭失的情况下仍需要继续支付租金;举重以明轻,仅少了“融资性”的租赁合同,租赁物疫期使用受到一定的影响和限制,继续支付租金未见明显不妥和显然失平,相反此可以视为合同有效,合同没有解除、终止前提下合同当然具备的效力,有利于维护合同全面履行的原则,更有利于维护法的安定性和市场交易秩序的稳定。

至于公平原则,按梁慧星教授的观点是“立法指导性的”“没有裁判规则的意义,不能作为裁判的根据”[2],笔者对此深以为然,网络上业主和租户不同诉求皆是源于各自认为的公平,而用法官认为的公平或者“各打五十大板、各退一步”裁判,更无正当性可言。

实务中上述“和稀泥”的处理,看似处理得当、纠纷摆平了,实则严重损害了法律的权威性,通过司法诉讼解决纠纷的作用不仅体现在案件处理完结,更体现了司法裁判、司法观点给社会生活的指导规范作用,司法实务处理践行诚信和合同严守规则,则社会经济生活中各民商事主体、市场交易主体一定将诚信和契约精神奉为圭臬;反之,恶意违约之人、遇事推卸责任者必将增多,人们难免从司法处理中品出原来不严守合同约定,只要有客观情事声请之,法律并无相应的风险和后果承担。

二、我们的建议

从以上分析可以看出,疫期出租人是否减免租金问题复杂,为尽可能减少纷争,我们建议如下:

(一)对出租人

细化租赁合同明确,将不可抗力等不可归责事由致使承租人不能履行合同的,约定为承租人可以解除合同、可以顺延支付租金,但不减免已占用使用租赁物期间的租金;甚至可以在合同中描述取得租赁物所有权的成本和风险,避免被“公平”。有条件、有能力的出租人,可以从长远角度出发,考虑和承租人协商一致后减免租金。

(二)对承租人

建议积极与出租人协商,协商不成的先及时足额支付租金以避免可能构成的违约;租金数额较大的,可以按照合同约定向法院或仲裁委员会诉讼,及时诉求变更或解除合同并尽可能多提供证据,以期获得裁判机关支持。对是国企或有国资成分的出租人,关注政府出台的相关政策或文件,并以此作为协商的依据。

参考文献

[1] 王泽鉴.债法原理(第二版)[M].北京大学出版社,2013年版,第79页.

[2] 梁慧星.《民法总则》重要条文的理解与适用(上)[EB/OL].

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